Greșeala care te poate costa mii de euro la creditul ipotecar. Ce trebuie să faci chiar din primii ani

Pentru mulți români, creditul ipotecar este cea mai mare decizie financiară din viață. Deși rata lunară pare suportabilă, puțini înțeleg cum funcționează cu adevărat mecanismul de rambursare și de ce, la final, ajung să plătească sume mult mai mari decât valoarea inițială a locuinței.

Specialistul economic al Observator explică de ce primii ani ai creditului sunt esențiali și cum anumite alegeri aparent banale pot însemna mii sau chiar zeci de mii de euro pierduți pe termen lung.

Cum se rambursează, de fapt, un credit ipotecar

Pentru a înțelege fenomenul, este nevoie de un exemplu concret. Să presupunem un credit ipotecar de 50.000 de euro, contractat pe o perioadă de 30 de ani, cu o dobândă anuală efectivă de 6%, rambursat în rate egale.

Rata lunară se calculează folosind formula PMT (payment), care ia în considerare dobânda anuală împărțită la 12 luni, durata totală a creditului exprimată în luni și suma împrumutată inițial, cu sold final zero.

În acest caz, rezultatul este o rată lunară de aproximativ 299 de euro. Înmulțită cu 12 luni și apoi cu 30 de ani, suma totală ajunge la 107.640 de euro.

Practic, pentru un împrumut de 50.000 de euro, banca încasează peste 100.000 de euro. Este o realitate pe care orice debitor trebuie să o cunoască de la început, pentru a lua decizii informate și pentru a evita frustrările ulterioare legate de nivelul dobânzii plătite, potrivit Observatornews. 

Unde se duce rata ta în primii ani

Adevărata problemă apare atunci când analizăm structura ratei lunare. În primele luni de credit, cea mai mare parte din rată este reprezentată de dobândă.

De exemplu, în prima lună, din cei 299 de euro plătiți, aproximativ 250 de euro sunt dobândă, iar doar 49 de euro merg către rambursarea efectivă a sumei împrumutate. Astfel, principalul scade nesemnificativ, de la 50.000 la 49.951 de euro.

În lunile următoare, dobânda se calculează din nou la soldul rămas, iar mecanismul se repetă. Abia după mulți ani, componenta de principal începe să crească semnificativ, iar dobânda să scadă.

Graficul de rambursare arată clar că la început plătești aproape exclusiv dobândă, iar rambursarea reală a creditului are loc mai ales spre finalul perioadei. Acest principiu este similar cu cel al depozitelor bancare, unde dobânda se aplică la suma existentă în cont.

Cea mai mare greșeală pe care o fac mulți debitori este să nu profite de primii ani ai creditului pentru a reduce soldul. În mod paradoxal, exact perioada în care oamenii sunt tentați să cheltuiască mai mult – concedii, mașini, stil de viață confortabil – este cea în care ar trebui să fie cei mai disciplinați financiar.

Specialistul atrage atenția că primii 20% din durata creditului, adică aproximativ 6 ani din 30, sunt decisivi. În această perioadă, dobânda se aplică la un principal mare, iar orice rambursare anticipată are un efect multiplicator. Practic, fiecare euro rambursat mai devreme reduce nu doar principalul, ci și dobânda care ar fi fost plătită în următorii ani.

Exemplul care te pune pe gânduri

Pentru a ilustra impactul deciziilor din primii ani, specialistul oferă un exemplu simplu. Dacă, în primii 6 ani de credit ipotecar, alegi să cheltuiești 1.000 de euro pe un concediu, costul real nu se oprește la suma plătită agenției de turism. Acei bani ar fi putut fi folosiți pentru o rambursare anticipată.

În acest scenariu, rambursarea anticipată de 1.000 de euro ar fi redus dobânda totală viitoare cu aproximativ 4.000 de euro.

Cu alte cuvinte, concediul nu te-a costat doar 1.000 de euro, ci de patru ori mai mult pe termen lung. Aceasta este diferența dintre o cheltuială aparent minoră și impactul ei real asupra costului total al creditului.

Concluzia este clară: rata lunară este fixă, însă dobânda totală nu este bătută în cuie. Singura modalitate reală de a o reduce este rambursarea anticipată, făcută cât mai devreme. Nu este nevoie de calcule complicate sau de programe speciale – graficul de rambursare este furnizat de bancă încă de la semnarea contractului.

Important este să înțelegi mecanismul și să îți adaptezi stilul de viață în primii ani de credit: cheltuieli mai controlate, economii direcționate către rambursări anticipate și o strategie financiară clară. La final, diferența se măsoară în mii sau chiar zeci de mii de euro economisiți, iar începutul creditului este momentul care face toată diferența.