Infiltrații în apartamentul de la ultimul etaj? Cine repară terasa blocului și cum se împart costurile

O infiltrație apărută în locuința aflată la ultimul etaj poate deveni rapid o problemă costisitoare. Apa care pătrunde prin tavan, petele de umezeală și tencuiala deteriorată sunt doar efectele vizibile. În multe situații, cauza se află la nivelul terasei sau al acoperișului, iar reparația nu este responsabilitatea exclusivă a proprietarului afectat.

Infiltrații în apartamentul de la ultimul etaj Foto: arhiva

În cazul în care terasa reprezintă parte comună a imobilului, intervenția trebuie gestionată de asociația de proprietari, iar cheltuielile sunt suportate de proprietari potrivit cotei-părți indivize. Așadar, inclusiv locatarii care nu stau la ultimul etaj pot fi obligați să contribuie la costurile lucrării.

De unde poate proveni apa care ajunge în apartament

Înainte de a cere bani pentru renovarea locuinței sau de a începe o lucrare la terasă, este important să fie stabilită cauza infiltrației. Apa poate pătrunde printr-o hidroizolație deteriorată, prin fisuri sau prin zone în care lucrările anterioare nu au fost executate corespunzător.

O constatare tehnică poate clarifica dacă problema vine într-adevăr de la terasa blocului sau dacă sursa se află în altă parte a construcției.

Proprietarul ar trebui să fotografieze și să filmeze zonele afectate, inclusiv în timpul sau imediat după ploaie. Aceste dovezi pot fi utile ulterior atât în relația cu asociația, cât și dacă este necesară o sesizare sau o solicitare de despăgubire.

Cine are obligația să repare terasa blocului

Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari stabilește că acoperișul și terasele fac parte, în principiu, din proprietatea comună a condominiului, dacă actele de proprietate nu prevăd o altă situație.

Prin urmare, atunci când infiltrația este provocată de degradarea unei terase comune, reparația acesteia trebuie organizată la nivelul asociației de proprietari.

Cheltuielile se repartizează în funcție de cota-parte indiviză aferentă fiecărui apartament, potrivit regulilor prevăzute de legislație. Faptul că un proprietar locuiește la parter și nu folosește terasa nu înseamnă că este automat exceptat de la plata lucrărilor pentru proprietatea comună.

De exemplu, dacă o intervenție la terasă costă 20.000 de lei, iar cota-parte indiviză a unui apartament este de 2%, contribuția acelui proprietar ar fi de 400 de lei. Exemplul este orientativ, iar calculul efectiv trebuie făcut pe baza cotelor înscrise pentru proprietățile din condominiu.

Ce trebuie să faci când apar infiltrații în locuință

Primul pas este notificarea asociației de proprietari. Sesizarea poate fi adresată președintelui și administratorului și ar trebui făcută în scris, astfel încât proprietarul să poată demonstra ulterior că a anunțat problema.

În cerere pot fi menționate:

• data și frecvența apariției infiltrațiilor;
• încăperile afectate;
• suprafața aproximativă deteriorată;
• fotografiile și filmările disponibile;
• eventualele reparații efectuate anterior;
• solicitarea unei verificări tehnice;
• necesitatea stabilirii cauzei și a unei soluții de remediere.

Este important ca asociația să nu trateze doar efectul problemei. Zugrăvirea tavanului sau repararea tencuielii nu rezolvă situația dacă apa continuă să pătrundă prin terasa blocului.

Cum poate fi organizată reparația terasei

După identificarea cauzei, asociația trebuie să stabilească soluția tehnică și să organizeze lucrarea. Pentru lucrările de hidroizolație este recomandabil ca ofertele să fie suficient de detaliate pentru a putea fi comparate.

O ofertă serioasă ar trebui să precizeze, printre altele, suprafața care va fi reparată, lucrările de pregătire a suportului, materialele utilizate, durata intervenției, garanția și condițiile de recepție.

Un simplu preț total nu oferă suficiente informații despre ce urmează să fie executat și poate crea dificultăți atunci când proprietarii trebuie să compare mai multe variante.

Legea prevede, de asemenea, existența unui fond de reparații destinat lucrărilor necesare asupra proprietății comune. În situațiile urgente, administratorul poate lua măsuri pentru protejarea imobilului, în condițiile prevăzute de lege și cu aprobările necesare.

Ce poți face dacă asociația nu intervine

O problemă frecventă apare atunci când proprietarul anunță infiltrația, dar reparația este amânată de la o lună la alta. În această situație, este important ca solicitările să rămână înregistrate în scris.

Proprietarul poate păstra copii ale cererilor, răspunsurile primite, fotografiile, filmările și eventualele constatări tehnice.

Legea nr. 196/2018 permite, în anumite situații, sesizarea compartimentului specializat din cadrul autorității administrației publice locale sau adresarea către instanță atunci când conducerea asociației nu își îndeplinește atribuțiile.

Nerespectarea anumitor obligații prevăzute de lege poate atrage și sancțiuni contravenționale. Însă aplicarea unei amenzi nu înlocuiește lucrarea necesară: pentru rezolvarea efectivă a infiltrației trebuie urmărit separat demersul privind efectuarea reparației.

Cine plătește dacă sunt afectate tavanele și pereții din apartament

Trebuie făcută diferența între repararea terasei comune și repararea pagubelor produse în apartament.

Terasa poate necesita o lucrare finanțată de proprietarii din condominiu potrivit cotei-părți indivize, în timp ce pentru deteriorările produse în interior trebuie analizate separat cauza, prejudiciul și persoana responsabilă.

Proprietarul ar trebui să păstreze fotografiile cu pereții și tavanele afectate, facturile pentru eventualele lucrări, devizele și documentele care pot demonstra valoarea prejudiciului.

Dacă locuința este asigurată, este recomandată notificarea companiei de asigurări înainte de efectuarea reparațiilor, pentru a fi verificată procedura de constatare și condițiile poliței.

Poți repara singur terasa și apoi să ceri banii de la vecini?

Înainte de a suporta din propriul buzunar costul unei lucrări la o parte comună a blocului, proprietarul ar trebui să discute cu asociația și să stabilească în scris condițiile intervenției.

Este util ca documentele să precizeze lucrarea aprobată, valoarea acesteia, modalitatea de plată și condițiile în care suma avansată poate fi decontată.

Contractul cu firma, factura, dovada plății, oferta și procesul-verbal de recepție trebuie păstrate. În cazul unei urgențe reale, în care intervenția nu poate fi amânată, documentarea situației devine cu atât mai importantă.

Ce trebuie să rețină proprietarul de la ultimul etaj

Dacă apa pătrunde în apartament printr-o terasă comună, problema nu trebuie tratată doar ca o reparație a locuinței. Mai întâi trebuie identificată sursa infiltrației și stabilit regimul juridic al terasei.

În cazul unei părți comune, asociația de proprietari are un rol esențial în organizarea lucrării, iar costurile se repartizează proprietarilor potrivit cotelor-părți indivize, în condițiile legii.

Cel mai important este ca proprietarul afectat să acționeze documentat: să anunțe problema în scris, să solicite o constatare, să păstreze dovezile și să evite să înceapă lucrări costisitoare pe cont propriu fără să clarifice în prealabil cine are obligația de intervenție și cum vor fi suportate cheltuielile.