Cât te costă să vinzi o locuință în 2026. Taxele pe care trebuie să le plătești

Vânzarea unei locuințe nu înseamnă că întreaga sumă din contract ajunge în buzunarul proprietarului. Impozitul pe transferul proprietății, onorariul notarial, eventualele costuri cadastrale și comisionul agenției imobiliare pot reduce banii încasați. Iată ce cheltuieli trebuie să iei în calcul înainte să vinzi o casă sau un apartament și ce trebuie urmărit în privința regulilor fiscale din 2027.

Cât te costă să vinzi o locuință în 2026. Taxele pe care trebuie să le plătești Foto: arhiva

Ce impozit plătești când vinzi o casă sau un apartament

Proprietarii care vând un imobil din patrimoniul personal trebuie să achite impozitul pe transferul proprietății imobiliare. În 2026, valoarea acestuia depinde de perioada în care locuința a fost deținută.

Potrivit regulilor fiscale aplicabile, cotele sunt următoarele:

• 3% din valoarea tranzacției, dacă imobilul a fost deținut timp de până la trei ani inclusiv;
• 1% din valoarea tranzacției, dacă proprietarul a deținut imobilul mai mult de trei ani.

Impozitul se calculează la valoarea tranzacției, cu respectarea regulilor legale privind valoarea luată în considerare atunci când prețul declarat este mai mic decât valoarea minimă relevantă din studiul de piață folosit de notari.

De regulă, notarul public calculează și încasează impozitul la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, apoi virează suma către bugetul de stat.

Este important de reținut că acest impozit nu este același lucru cu impozitul pe profit. Pentru o persoană fizică ce vinde o locuință din patrimoniul personal se aplică regulile specifice transferului de proprietăți imobiliare, în timp ce tranzacțiile desfășurate în cadrul unei activități economice pot avea un regim fiscal diferit.

Se schimbă impozitul la vânzarea locuinței din 2027?

Schimbările fiscale anunțate sau discutate pentru 2027 trebuie analizate separat de impozitul achitat la vânzarea unei proprietăți.

La data de 28 octombrie 2026, cotele prevăzute de Codul fiscal pentru transferul imobilelor din patrimoniul personal sunt de 3% pentru proprietățile deținute până la trei ani inclusiv și de 1% pentru cele deținute mai mult de trei ani.

Au existat discuții privind modificarea modului de calcul al impozitelor locale pe clădiri și terenuri, inclusiv prin raportare la valoarea de piață. Aceste impozite anuale sunt însă diferite de impozitul datorat atunci când proprietarul vinde locuința.

Prin urmare, o posibilă schimbare a impozitării anuale a proprietăților nu înseamnă automat că se modifică și taxele aplicate la vânzare. Înainte de semnarea contractului, proprietarii ar trebui să verifice legislația în vigoare la data tranzacției și eventualele modificări publicate oficial.

Când trebuie să plătești TVA pentru vânzarea unei locuințe

În cazul unei vânzări ocazionale între două persoane fizice, care își înstrăinează locuința din patrimoniul personal, TVA-ul nu se aplică, de regulă.

Situația poate fi diferită dacă vânzătorul desfășoară o activitate economică, iar tranzacția intră în sfera de aplicare a TVA. Acest lucru poate fi relevant, de exemplu, pentru dezvoltatorii imobiliari sau pentru persoanele care realizează în mod repetat tranzacții cu caracter economic.

Cota de TVA aplicabilă și eventualele scutiri depind de legislația în vigoare la data operațiunii și de condițiile concrete ale tranzacției. Nu orice apartament nou beneficiază automat de o cotă redusă.

Înainte de vânzare, este recomandat ca proprietarul să verifice regimul fiscal aplicabil, mai ales dacă imobilul face parte dintr-o activitate economică.

Cât costă notarul la vânzarea unei case sau a unui apartament

Autentificarea contractului de vânzare-cumpărare presupune plata unui onorariu notarial. Valoarea acestuia depinde de prețul tranzacției și de tarifele aplicabile, iar la costul final se pot adăuga TVA pentru serviciile notariale, dacă este datorată, și alte cheltuieli administrative.

Pentru a evita surprizele, părțile pot solicita notarului, înainte de programarea semnării, o estimare a tuturor sumelor necesare.

Trebuie făcută diferența între onorariul pentru autentificarea contractului și tarifele pentru înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară. Acestea reprezintă operațiuni distincte și pot genera costuri separate.

În multe tranzacții, cumpărătorul suportă cheltuielile de autentificare și de înscriere a dreptului său de proprietate. Totuși, repartizarea costurilor trebuie clarificată de la început și verificată în funcție de obligațiile legale și de acordul dintre părți.

Ce documente și cheltuieli trebuie pregătite înainte de vânzare

Pe lângă impozit și onorariul notarial, proprietarul poate avea de achitat și alte costuri pentru pregătirea actelor necesare tranzacției.

Printre cele mai frecvente se numără:

• Extrasul de carte funciară pentru autentificare, solicitat de notar pentru încheierea contractului;
• Certificatul de atestare fiscală, eliberat de autoritatea locală competentă, pentru verificarea situației fiscale;
• Actualizarea documentației cadastrale, dacă există neconcordanțe sau informații care trebuie corectate;
• Comisionul agenției imobiliare, dacă vânzarea se face prin intermediul unui agent;
• Costurile pentru acte suplimentare, atunci când lipsesc documente sau trebuie clarificată situația juridică a proprietății.

Nu toate aceste cheltuieli apar în fiecare tranzacție. Sumele depind de documentele existente, de situația cadastrală și juridică a imobilului și de serviciile contractate.

Comisionul agenției imobiliare nu are o valoare unică obligatorie pentru toate vânzările. Acesta se stabilește prin contractul de intermediere, iar persoana care îl plătește trebuie să fie clar precizată în condițiile convenite.

Cine achită taxele la vânzarea unui imobil

Impozitul pe transferul proprietății din patrimoniul personal este datorat de vânzător, conform regulilor fiscale aplicabile. Notarul îl calculează și îl încasează în cadrul procedurii de autentificare.

În ceea ce privește onorariul notarial, tarifele cadastrale și celelalte costuri ale tranzacției, plata poate fi repartizată între cumpărător și vânzător, în funcție de obligațiile legale și de înțelegerea dintre părți.

Dacă este implicată o agenție imobiliară, comisionul se achită potrivit contractului de intermediere. Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul ar trebui să clarifice aceste aspecte înainte de semnarea documentelor, pentru a ști exact ce sume le revin.

Ce trebuie să știe cei care vând o locuință moștenită sau dobândită prin partaj

În cazul unei locuințe moștenite, al unui imobil dobândit prin partaj sau al unei proprietăți aflate în coproprietate, calculul impozitului poate necesita verificarea atentă a actelor de proprietate.

Pentru bunurile moștenite, contează și momentul finalizării procedurii succesorale. În condițiile prevăzute de lege, dacă succesiunea este finalizată în termen de doi ani de la data decesului, nu se datorează impozit pentru dobândirea prin moștenire. Dacă procedura se încheie după acest termen, poate fi datorat un impozit de 1% din valoarea imobilelor moștenite.

În cazul partajului, al divorțului sau al altor modalități de dobândire, tratamentul fiscal trebuie analizat în funcție de actele existente și de situația juridică exactă.

De asemenea, vânzarea unui imobil între rude nu este scutită automat de impozitul aferent transferului. Scutirile se aplică numai în situațiile prevăzute expres de lege, iar donația și vânzarea sunt operațiuni juridice diferite.

Cum calculezi câți bani îți rămân după vânzarea locuinței

Pentru a afla suma netă pe care o vei încasa, pornește de la prețul de vânzare și scade toate cheltuielile care îți revin efectiv.

În calcul trebuie incluse impozitul pe transfer, eventualul comision imobiliar și orice alte costuri pe care ai convenit să le achiți. Dacă sunt necesare actualizări cadastrale sau documente suplimentare, acestea pot influența suma finală.

Cel mai simplu este să soliciți notarului o estimare înainte de semnarea contractului și să verifici separat costurile prevăzute în contractul cu agenția imobiliară, dacă ai apelat la una.

Taxele pentru vânzarea unei case sau a unui apartament depind de perioada de deținere, valoarea tranzacției și situația juridică și fiscală a imobilului. Înainte de a stabili prețul final, verifică impozitul aplicabil și toate costurile auxiliare. Astfel, vei putea estima mai precis câți bani îți rămân după încheierea vânzării.