Extrasul de carte funciară, veriga slabă a tranzacțiilor imobiliare: ce faci când sistemul ANCPI nu funcționează

Piața imobiliară din România depinde de un singur document mai mult decât de orice altceva: extrasul de carte funciară. Fără el, notarul nu autentifică vânzarea, banca nu aprobă creditul ipotecar, iar cumpărătorul nu are de unde să știe dacă apartamentul pe care dă banii are ipotecă, sechestru sau un alt proprietar decât cel din anunț.

Piața imobiliară din România depinde de un singur document / sursă foto: https://eghiseul.ro/

Problema e că documentul vine dintr-un singur loc: sistemele informatice ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Când ele cad, se oprește practic tot lanțul, de la programările la notar până la dosarele de credit care așteaptă documentul. Iar 2026 a arătat de mai multe ori cât de fragil e acest lanț, cu pene prelungite ale platformei ePay și ale sistemului eTerra.

Cine vrea să vadă dacă platforma statului funcționează în acest moment poate folosi o monitorizare publică a stării sistemelor ANCPI, care verifică periodic disponibilitatea serviciilor de cadastru și ține istoricul căderilor.

Ce este, de fapt, extrasul de carte funciară

Cartea funciară e registrul public în care statul ține evidența fiecărui imobil: cine e proprietarul, ce suprafață are, ce sarcini îl grevează. Extrasul de informare e fotografia la zi a acestui registru. El arată trei lucruri pe care niciun cumpărător nu ar trebui să le ia pe încredere din vorbe: proprietarul real, descrierea exactă a imobilului și partea a III-a, cea cu ipoteci, interdicții și notări.

Practica notarială cere ca extrasul folosit la tranzacție să fie recent, de regulă nu mai vechi de 30 de zile. Asta înseamnă că un document scos în ianuarie nu ajută la o semnare în martie. Cine intră într-o tranzacție are nevoie de el aproape de ziua semnării, exact perioada în care orice indisponibilitate a sistemului doare cel mai tare.

Merită știută și distincția dintre cele două tipuri de extras. Extrasul de informare e documentul de verificare: îl poate cere oricine, pentru orice imobil, fără să justifice interesul. Extrasul de autentificare e o specie separată, pe care o poate solicita doar notarul public pentru semnarea actului: el blochează cartea funciară pe durata tranzacției, tocmai ca vânzătorul să nu poată înstrăina imobilul de două ori în aceeași săptămână.

Cât costă și pe unde se obține

Varianta directă: cont pe platforma ePay a ANCPI, plata taxei de 20 de lei, iar extrasul de informare vine electronic. Când sistemul funcționează și utilizatorul se descurcă cu identificarea imobilului după numărul cadastral, procesul e rapid.

Realitatea e însă mai puțin lină. O parte dintre cumpărători nu cunosc numărul cadastral al imobilului, ci doar adresa. Alții nimeresc fix într-o fereastră de mentenanță sau de avarie.

Iar cine are nevoie de extras pentru o succesiune sau un partaj descoperă că simpla adresă poștală nu e suficientă pentru căutare.

Pentru aceste situații există servicii de intermediere specializate, unde comanda unui extras de carte funciară online se face pe baza adresei sau a numărului cadastral, cu identificarea imobilului făcută de intermediar acolo unde clientul nu are datele complete și cu livrare pe email, de regulă în câteva minute atunci când sistemele ANCPI funcționează. Costul este mai mare decât taxa plătită direct la stat, diferența fiind munca de identificare și asistența pe tot parcursul.

Ce se schimbă în piață

Două tendințe merită urmărite. Prima: digitalizarea reală a cadastrului avansează, dar inegal. În orașele mari, majoritatea imobilelor au carte funciară electronică; în rural, milioane de imobile încă nu sunt intabulate deloc, iar acolo nici cel mai bun sistem informatic nu are ce afișa. Cine cumpără teren agricol sau o casă la țară ar trebui să verifice întâi dacă imobilul figurează în evidențele electronice.

A doua: verificarea prealabilă devine un obicei. Tot mai mulți cumpărători scot un extras la prima vizionare serioasă, nu la final, când avansul e deja negociat. Logica e simplă: 20 de lei sau, cu tot cu intermediere, sub 100 de lei, față de un avans de mii de euro dat pe un apartament care se dovedește ipotecat peste limita valorii sau prins într-un litigiu. Acum cinci ani, extrasul apărea în discuție abia la notar; azi îl cer cumpărătorii din prima săptămână de negociere.

Concluzia practică

Cine are o tranzacție în față ar trebui să își planifice extrasul ca pe orice altă etapă cu termen: nu cu luni înainte, pentru că expiră relevanța lui, dar nici în dimineața semnării, pentru că sistemele statului au dovedit că pot lipsi de la program. Verificarea stării platformelor ANCPI înainte de a porni procesul și o rezervă de câteva zile lucrătoare în calendar scutesc discuții neplăcute la notar. Iar cine nu vrea să navigheze singur prin ePay, eTerra și nomenclatoare cadastrale are la dispoziție intermediarii care fac drumul acesta zilnic.