Cât costă, de fapt, să construiești o casă pe un teren agricol în 2026. Taxele, avizele și investițiile suplimentare pe care trebuie să le plătești

Achiziționarea unui teren agricol aflat la marginea unei localități poate părea o afacere avantajoasă pentru cei care își doresc să-și construiască propria locuință. Prețul de cumpărare este, de multe ori, mai mic decât în cazul parcelelor situate în zone deja urbanizate. Totuși, transformarea unui astfel de teren într-un spațiu pe care poate fi ridicată o casă presupune proceduri administrative, avize și cheltuieli suplimentare care pot modifica semnificativ bugetul inițial.

Cât costă, de fapt, să construiești o casă pe un teren agricol în 2026. Foto: Shutterstock.

În 2026, tariful pentru introducerea terenurilor agricole în intravilan ajunge la 4.292 de lei pentru o suprafață de 1.000 de metri pătrați, în cazul celei mai mari valori aplicabile. Suma diferă în funcție de clasa de calitate a solului, însă aceasta nu este singura cheltuială pe care trebuie să o aibă în vedere proprietarul.

Documentațiile urbanistice, studiile de specialitate, avizele, cadastrul și eventualele lucrări de extindere a infrastructurii pot aduce costuri importante. În plus, introducerea parcelei în intravilan nu garantează automat că proprietarul va putea construi locuința dorită.

Cât costă introducerea unui teren agricol în intravilan în 2026

Primul cost pe care trebuie să îl analizeze proprietarii este tariful pentru scoaterea terenului din circuitul agricol și introducerea acestuia în intravilan, în condițiile prevăzute de lege.

Potrivit tarifelor stabilite prin Ordinul Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale nr. 10/2026, suma datorată este cuprinsă între 2,146 și 4,292 lei pentru fiecare metru pătrat, în funcție de clasa de calitate a terenului.

Pentru o parcelă de 1.000 de metri pătrați, proprietarul poate ajunge să achite între 2.146 și 4.292 de lei. Aceste sume reprezintă tariful aferent Fondului de ameliorare a fondului funciar.

Valorile aplicabile în 2026 pentru clasele de calitate II-V sunt următoarele:

• Clasa II: 3,756 lei/mp, adică 3.756 de lei pentru 1.000 mp;
• Clasa III: 3,219 lei/mp, respectiv 3.219 lei pentru 1.000 mp;
• Clasa IV: 2,683 lei/mp, adică 2.683 de lei pentru 1.000 mp;
• Clasa V: 2,146 lei/mp, respectiv 2.146 de lei pentru 1.000 mp.

Comparativ cu anul precedent, tarifele au înregistrat o majorare de aproximativ 1,6%. De exemplu, pentru un teren încadrat în clasa III de calitate, cu o suprafață de 1.000 de metri pătrați, costul a crescut de la 3.168 de lei în 2025 la 3.219 lei în 2026.

Există și categorii de investiții pentru care legislația prevede scutiri de la plata acestui tarif. Acestea vizează anumite obiective agricole sau proiecte de interes public, astfel că proprietarii trebuie să verifice dacă situația lor se încadrează printre excepțiile legale, scriu cei de la Adevărul.

Ce construcții sunt permise pe un teren agricol aflat în extravilan

Faptul că o persoană deține un teren agricol nu înseamnă că poate ridica orice tip de construcție pe acesta. Regimul juridic al terenurilor din extravilan este diferit de cel al parcelelor situate în interiorul localităților, iar posibilitățile de construire sunt limitate.

Legislația permite, în anumite condiții, realizarea unor construcții care deservesc activitățile agricole. În această categorie intră depozitele, silozurile, adăposturile pentru animale, serele și solariile. De asemenea, pot fi autorizate anumite obiective de infrastructură, dacă sunt respectate cerințele legale.

Restricțiile sunt și mai stricte în cazul terenurilor agricole încadrate în clasele I și II de calitate, considerate valoroase din punct de vedere agricol și protejate printr-un regim special.

O locuință destinată uzului personal nu poate fi declarată pur și simplu anexă agricolă pentru a evita interdicțiile. Autoritățile analizează destinația efectivă a construcției, categoria de folosință a terenului și documentele depuse pentru obținerea aprobărilor.

Terenul intră în intravilan, dar asta nu înseamnă că poți construi imediat o casă

Una dintre cele mai frecvente greșeli ale cumpărătorilor este să considere că orice teren intravilan este automat construibil. În realitate, schimbarea încadrării urbanistice nu oferă, de la sine, dreptul de a ridica o locuință.

Includerea unei parcele în intravilan stabilește poziționarea acesteia în raport cu limita administrativă a localității. Posibilitatea de construire este însă condiționată de regulamentele urbanistice și de caracteristicile concrete ale terenului.

Un document esențial în această etapă este certificatul de urbanism. Acesta prezintă regimul juridic, economic și tehnic al proprietății și indică tipurile de construcții care pot fi realizate, restricțiile aplicabile și avizele necesare pentru continuarea procedurii.

Proprietarul trebuie să verifice și dacă parcela beneficiază de acces legal la un drum public. În același timp, este important să afle dacă există posibilitatea racordării la rețelele de apă, canalizare și electricitate.

Simpla existență a unor conducte sau cabluri în apropierea terenului nu garantează că branșarea se poate face fără investiții suplimentare.

Ce alte taxe și cheltuieli trebuie să incluzi în buget

Tariful pentru introducerea terenului în intravilan reprezintă doar o parte din suma necesară pentru pregătirea unui proiect de construire. Proprietarul trebuie să aloce bani și pentru documentațiile tehnice, studiile de specialitate și avizele solicitate de autorități.

Printre cheltuielile care pot apărea se numără:

• ridicarea topografică a terenului;
• documentațiile cadastrale și eventualele actualizări ale acestora;
• studiul pedologic și agrochimic;
• întocmirea documentațiilor urbanistice;
• proiectarea și documentațiile tehnice;
• obținerea avizelor și acordurilor necesare;
• eventualele lucrări de amenajare a accesului și de extindere a utilităților.

Valoarea acestor servicii nu este aceeași pentru toate proprietățile. Costurile depind de suprafața parcelei, amplasament, situația juridică, complexitatea proiectului și cerințele autorităților locale.

Cheltuielile pot crește considerabil atunci când terenul se află într-o zonă fără infrastructură. În asemenea situații, investitorul poate fi obligat să suporte lucrările necesare pentru dezvoltarea zonei sau să participe la un mecanism de finanțare stabilit împreună cu administrația locală.

Potrivit prevederilor menționate în noul Cod al urbanismului, investitorii privați care solicită extinderea intravilanului în zone fără infrastructură trebuie să suporte integral cheltuielile aferente acesteia sau să stabilească, împreună cu autoritatea locală, o soluție comună de finanțare.

Astfel, bugetul poate include și amenajarea drumurilor, extinderea rețelelor de apă și canalizare sau alte lucrări necesare pentru ca zona să poată fi utilizată în scopul propus.

Cum se face trecerea unui teren agricol din extravilan în intravilan

Procedura de introducere a unui teren agricol în intravilan nu se rezumă la plata tarifului stabilit de Ministerul Agriculturii. Este necesară parcurgerea etapelor de urbanism și obținerea aprobărilor prevăzute de legislație.

Modificarea limitei intravilanului se realizează prin documentațiile de urbanism corespunzătoare, respectiv Planul Urbanistic General (PUG) sau Planul Urbanistic Zonal (PUZ), în funcție de situația concretă și de reglementările aplicabile.

Documentația trebuie să parcurgă etapele de avizare și să fie aprobată de autoritatea administrației publice locale competente.

În cazul terenurilor agricole, este necesară și documentația privind clasa de calitate a solului. Aceasta este verificată prin intermediul direcției pentru agricultură județene, instituție care stabilește și tariful datorat în funcție de încadrarea parcelei.

De aceea, înainte de a începe demersurile, proprietarul ar trebui să solicite informații de la primărie și de la specialiști în urbanism, pentru a afla dacă terenul poate fi introdus în intravilan și care sunt condițiile aplicabile.

Cât plătești impozit pentru un teren agricol în extravilan sau pentru unul intravilan

Pe lângă investiția inițială necesară pentru schimbarea încadrării terenului, proprietarii trebuie să ia în calcul și obligațiile fiscale anuale.

Impozitul pe teren este influențat de mai mulți factori, printre care suprafața deținută, rangul localității, zona fiscală și categoria de folosință înregistrată în evidențele autorităților.

Pentru terenurile agricole situate în extravilan, grila legală pentru anul 2026 indică, de exemplu, valori cuprinse între 112 și 134 de lei pe hectar în cazul terenurilor arabile. Pentru pășuni și fânețe, valorile sunt cuprinse între 54 și 75 de lei pe hectar.

Aceste cuantumuri nu reprezintă neapărat suma finală care va apărea pe decizia de impunere. Calculul poate fi influențat de coeficienții legali de corecție și de nivelurile aprobate prin hotărârile consiliilor locale, inclusiv de eventualele majorări.

În cazul terenurilor intravilane, impozitul diferă în funcție de categoria de folosință. O parcelă înregistrată ca teren pentru curți-construcții este impozitată diferit față de una care figurează în continuare în evidențe ca teren agricol.

Pentru a afla suma exactă de plată, proprietarul trebuie să consulte hotărârea privind impozitele și taxele locale adoptată de consiliul local în raza căruia se află proprietatea.

Ce trebuie să verifici înainte să cumperi un teren agricol pentru construirea unei case

Un preț de achiziție atractiv nu ar trebui să fie singurul criteriu atunci când alegi un teren pe care intenționezi să construiești o locuință. O parcelă ieftină poate presupune cheltuieli administrative și investiții în infrastructură suficient de mari încât avantajul inițial să dispară.

Înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, este recomandat să verifici documentele cadastrale și situația juridică a proprietății. Categoria de folosință, clasa de calitate a solului și poziționarea în intravilan sau extravilan sunt informații esențiale.

De asemenea, certificatul de urbanism poate clarifica dacă proiectul dorit este compatibil cu regulile aplicabile zonei și ce restricții trebuie respectate.

Consultarea unui arhitect sau a unui urbanist înainte de achiziție poate preveni probleme costisitoare. Un specialist poate analiza parcela și poate estima dacă există posibilitatea realizării construcției în condițiile impuse de legislație.

Nu în ultimul rând, cumpărătorul ar trebui să solicite estimări pentru documentațiile urbanistice, racordarea la utilități și eventualele lucrări de infrastructură.