Cine plătește datoriile la întreținere după moartea proprietarului. Ce obligații au locatarii și asociația de proprietari

Viața la bloc vine cu numeroase obligații, iar plata întreținerii este una dintre cele mai importante. Ce se întâmplă însă cu restanțele atunci când proprietarul unui apartament moare? Cine suportă reparațiile terasei sau ale coloanelor de apă și poate administratorul să decidă singur lucrările? Sunt întrebări care apar frecvent în asociațiile de proprietari.

Cine plătește datoriile la întreținere după moartea proprietarului.

În jurul cheltuielilor de la bloc circulă numeroase informații care nu au întotdeauna legătură cu prevederile legale. De la ideea că întreținerea poate fi plătită o singură dată pe an până la convingerea că proprietarii de la ultimele etaje trebuie să achite singuri reparația terasei, multe dintre aceste afirmații sunt, de fapt, mituri.

Avocatul Gelu Pușcaș explică regulile care se aplică în cele mai frecvente situații întâlnite în asociațiile de proprietari.

Plata întreținerii se face lunar. Ce riscă proprietarii care întârzie

Una dintre cele mai răspândite idei este că proprietarul poate strânge banii și poate achita întreținerea o singură dată pe an.

În realitate, cheltuielile de întreținere se achită lunar, în termenul de scadență înscris pe lista de plată și pentru suma datorată.

„Cheltuielile de întreținere se achită lunar, în termenul de scadență prevăzut pe listele de plată și în integralitate.”

Nerespectarea termenului poate duce la acumularea unor restanțe și, în condițiile prevăzute de lege și de regulamentele asociației, la aplicarea penalităților. Dacă datoria nu este achitată și ajunge să fie recuperată pe cale judecătorească, proprietarul se poate confrunta inclusiv cu alte costuri.

Prin urmare, amânarea plății întreținerii până la sfârșitul anului nu reprezintă o alternativă legală la plata lunară.

Ce se întâmplă cu datoriile la întreținere după decesul proprietarului

Moartea proprietarului nu șterge automat datoriile acumulate la asociația de proprietari.

Restanțele pot face parte din masa succesorală, iar asociația are la dispoziție mecanisme juridice pentru recuperarea sumelor datorate.

Potrivit explicațiilor avocatului Gelu Pușcaș, asociația poate solicita deschiderea procedurii succesorale sau, în anumite situații, poate recurge la procedura succesiunii vacante, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.

Așadar, faptul că titularul apartamentului a decedat nu înseamnă că debitul dispare. Recuperarea banilor poate necesita timp și poate presupune anumite costuri, însă există proceduri prin care asociația își poate recupera creanța.

Cine suportă costurile pentru repararea terasei blocului

O altă dispută des întâlnită este legată de terasa blocului. Uneori se consideră că numai proprietarii apartamentelor de la ultimul etaj ar trebui să plătească reparațiile.

Regula este însă diferită atunci când terasa reprezintă parte comună a imobilului.

Cheltuielile pentru lucrările asupra proprietății comune sunt suportate de proprietari în funcție de cota-parte indiviză aferentă proprietății.

Cota-parte indiviză este menționată în actele de proprietate și reprezintă partea pe care fiecare proprietar o deține din spațiile și elementele comune ale clădirii.

Prin urmare, proprietarul unui apartament de la parter nu este scutit automat de plata unei lucrări la terasa blocului doar pentru că locuința sa nu se află la ultimul etaj.

Poate primăria să anuleze o decizie a asociației de proprietari?

Există și situații în care proprietarii apelează la primărie pentru anularea unei hotărâri adoptate de asociația de proprietari.

Potrivit avocatului Gelu Pușcaș, atribuțiile administrației publice locale sunt stabilite de lege și nu transformă primăria într-o instanță de judecată.

Articolul 10 din Legea nr. 196/2018 stabilește atribuții de îndrumare și control pentru autoritățile administrației publice locale.

Acestea pot constata anumite contravenții și pot aplica sancțiuni în limitele competențelor prevăzute de lege. Nu pot însă dispune pur și simplu anularea unei hotărâri sau a unui act emis de asociația de proprietari și nici nu pot înlocui instanța în soluționarea unui litigiu.

„Anularea, în tot sau în parte, a unui act al asociației poate fi dispusă de instanța de judecată.”

Prin urmare, proprietarul care consideră că o decizie a asociației este nelegală trebuie să utilizeze procedurile juridice corespunzătoare.

Administratorul nu poate decide singur ce lucrări se fac în bloc

Administratorul are un rol important în funcționarea unei asociații, dar acest lucru nu înseamnă că poate lua singur toate deciziile privind banii proprietarilor.

Administratorul nu este, în sine, organul de conducere al asociației și nu poate hotărî unilateral efectuarea unor lucrări importante sau cheltuirea fondurilor fără mandatul necesar.

De exemplu, lucrări precum intervențiile la acoperiș sau terasă, schimbarea unor instalații ori montarea anumitor echipamente nu pot fi contractate de administrator în nume propriu, dacă nu există o împuternicire corespunzătoare.

Deciziile care intră în competența proprietarilor sunt luate de adunarea generală, în condițiile stabilite de lege.

Dacă un proprietar contestă lista de întreținere, trebuie refăcută automat?

Contestarea unei liste de plată nu înseamnă automat că întreaga listă trebuie anulată și refăcută.

Un proprietar poate solicita verificarea sumelor pe care le consideră greșite, iar asociația poate analiza situația și, dacă identifică erori, poate efectua corecțiile necesare.

Potrivit explicațiilor avocatului, verificarea poate fi realizată în termenul de 30 de zile, până la lista aferentă lunii următoare.

Important este că existența unei contestații nu generează automat obligația de a reface întreaga listă de întreținere.

Asociația poate verifica problema reclamată și poate corecta eventualele erori constatate.

Cine plătește dacă se sparge coloana de apă a blocului

Coloanele verticale de apă care deservesc mai multe apartamente sunt, în principiu, elemente ale proprietății comune.

Prin urmare, atunci când este necesară repararea unei astfel de instalații comune, costurile nu sunt suportate exclusiv de locatarii apartamentelor care folosesc direct conducta respectivă.

Cheltuiala se repartizează proprietarilor potrivit regulilor aplicabile proprietății comune și cotei-părți indivize.

Spre exemplu, dacă o conductă comună de alimentare cu apă de la una dintre scările blocului se sparge, faptul că avaria se află la scara respectivă nu înseamnă automat că numai proprietarii de acolo vor achita reparația.

În cazul în care conducta este parte comună a imobilului, la costuri pot contribui și proprietari din alte scări sau de la alte etaje, potrivit modului legal de repartizare.

Ai centrală de apartament? Nu înseamnă că scapi de toate cheltuielile comune

Instalarea unei centrale termice individuale nu elimină toate obligațiile proprietarului față de cheltuielile comune ale blocului.

Un proprietar care s-a debranșat de la sistemul comun de încălzire poate avea în continuare obligația de a contribui la anumite costuri legate de proprietatea comună.

Aici pot intra, în condițiile aplicabile, cheltuieli pentru încălzirea spațiilor comune sau lucrări de întreținere și reparații ale instalațiilor comune.

Principiul este că renunțarea la folosința unei părți comune nu înlătură obligația proprietarului de a suporta partea care îi revine din cheltuielile aferente acesteia.

Cu alte cuvinte, faptul că un proprietar nu mai folosește o anumită instalație comună nu înseamnă automat că este exclus de la toate costurile asociate proprietății comune.

Președintele asociației de proprietari poate primi bani

O altă concepție des întâlnită este că funcția de președinte al asociației trebuie exercitată obligatoriu fără remunerație.

Potrivit explicațiilor avocatului, proprietarii pot stabili acordarea unei indemnizații pentru activitatea desfășurată de președinte, în condițiile prevăzute de lege.

În funcție de situație, pot exista remunerații și pentru membrii comitetului executiv, administrator sau cenzor.

Valoarea și acordarea acestor indemnizații, precum și costurile pentru administrare, mentenanță și alte servicii, se stabilesc prin hotărârea adunării generale a proprietarilor.

Așadar, președintele poate alege să lucreze fără remunerație, dar nu există o regulă generală potrivit căreia activitatea sa trebuie să fie întotdeauna gratuită.

De ce factura de apă poate fi mai mare decât consumul declarat

Diferențele dintre consumul individual de apă și suma care apare pe lista de întreținere sunt o sursă frecventă de neînțelegeri între proprietari și asociații de proprietari.

Dacă un locatar declară un anumit consum, iar pe lista de plată apare o valoare mai mare, acest lucru nu înseamnă automat că administratorul a însușit diferența.

Factura transmisă de furnizor trebuie repartizată potrivit regulilor aplicabile, iar suma consumurilor individuale declarate sau măsurate poate să nu fie identică cu valoarea totală înregistrată de furnizor.

Pot apărea astfel diferențe care trebuie repartizate și recuperate conform regulilor aplicabile.

Prin urmare, faptul că o sumă din lista de întreținere nu este înțeleasă de proprietar nu înseamnă automat că ea reprezintă un furt.

Înainte de formularea unor acuzații, proprietarul poate solicita explicații privind modul în care a fost calculată suma și poate verifica documentele care au stat la baza repartizării.

Ce trebuie să știe orice proprietar de apartament

Cheltuielile de la bloc nu pot fi stabilite doar pe baza unor reguli transmise din vecin în vecin. Modul de repartizare depinde de natura cheltuielii, de proprietatea comună și de prevederile legale aplicabile.

Cele mai importante lucruri de reținut sunt:

• întreținerea se achită lunar, conform termenului de scadență;
• datoriile proprietarului nu dispar automat după deces;
• terasa și alte elemente comune nu sunt plătite exclusiv de proprietarii de la ultimul etaj;
• administratorul nu poate decide singur toate lucrările și cheltuielile;
• primăria nu poate înlocui instanța pentru anularea actelor asociației;
• proprietarii cu centrală proprie pot avea în continuare obligații privind anumite cheltuieli comune;
• președintele asociației poate primi indemnizație, dacă aceasta este stabilită conform legii;
• diferențele de la factura de apă trebuie analizate înainte de a fi considerate automat erori sau furturi.

Regulile privind întreținerea și cheltuielile de la bloc sunt mai complexe decât par, iar multe dintre informațiile vehiculate între proprietari sunt doar mituri.

De la datoriile rămase după decesul unui proprietar și până la plata reparațiilor pentru terasă, coloane de apă sau alte părți comune, obligația de plată este stabilită în funcție de natura cheltuielii și de prevederile legale.

Pentru proprietari, cel mai important este să verifice modul în care sunt calculate sumele de pe lista de întreținere și să solicite documentele sau explicațiile necesare atunci când există neclarități. În cazul unui litigiu, interpretarea și aplicarea concretă a legii pot necesita consultarea unui specialist.