Piața terenurilor se schimbă în România. Care vor fi cele mai dorite?

Piața terenurilor din România traversează una dintre cele mai importante transformări din ultimii ani, arată o analiză Crosspoint Real Estate. Terenurile care au documentația urbanistică clarificată - PUZ aprobat, certificat de urbanism valid și posibilitatea de autorizare rapidă - au devenit cele mai căutate în prima jumătate a anului 2026. Diferența de valoare dintre terenurile autorizate și cele aflate încă în faze preliminare continuă să crească.

Piața terenurilor avansează Foto: arhivă

Investitorii se orientează către terenuri cu urbanism clarificat

Dacă în trecut valoarea unui teren era evaluată în funcție de potențialul de dezvoltare pe termen lung, acum criteriile s-au schimbat. Ionuț Stan, reprezentant al companiei Crosspoint Real Estate, explică faptul că investitorii nu mai analizează doar ce ar putea obține în viitor, ci ce pot începe sigur și imediat.

Certitudinea și viteza au devenit elemente centrale în stabilirea prețului. Raportul companiei arată că investitorii acordă prioritate terenurilor complet autorizate și manifestă reticență față de proiectele care depind de aprobări viitoare. În unele situații, tranzacțiile sunt condiționate de obținerea autorizației de construire înainte de semnarea documentelor finale.

Piața funcționează în două viteze

Analiza Crosspoint evidențiază o separare tot mai clară între terenurile care permit începerea rapidă a dezvoltării și cele achiziționate în trecut în baza unor ipoteze privind viitoare modificări urbanistice. Primele sunt tranzacționate mai ușor și au o valoare în creștere, în timp ce loturile cumpărate doar pentru potențial urbanistic devin tot mai greu de valorificat.

Ionuț Stan subliniază că PUZ-ul, care în trecut putea dubla sau tripla valoarea unui teren, nu mai are același impact. Terenurile cu indicatori clarificați câștigă teren, în timp ce cele bazate exclusiv pe speranța unor viitoare îmbunătățiri urbanistice pot ajunge să fie vândute cu discount sau să nu mai găsească deloc cumpărători.

PUZ-ul este un instrument prin care autoritățile stabilesc ce se poate construi, cât de mult, cât de sus și cu ce funcțiune pe un anumit teren.

„Până acum, PUZ-ul era instrumentul prin care un teren îşi dubla sau tripla valoarea. Astăzi, această logică se schimbă. Câştigă terenurile care au indicatorii deja clarificaţi, PUZ aprobat, certificat de urbanism valid sau posibilitatea de autorizare rapidă. Pierd terenurile cumpărate exclusiv pe ipoteza că, în viitor, vor putea obţine indicatori urbanistici semnificativ mai buni”, afirmă Ionuţ Stan.

Apar noi categorii de investitori

Structura investitorilor activi pe piață se diversifică. Dezvoltatorii rezidențiali rămân importanți, dar crește interesul pentru terenuri destinate proiectelor de energie, infrastructură digitală și centre de date.

Noii investitori analizează terenurile prin criterii diferite față de dezvoltatorii imobiliari tradiționali. Pentru proiectele de stocare a energiei sau pentru centrele de date, accesul la capacitate electrică poate fi mai important decât indicatorii urbanistici clasici.

Printre zonele cu interes crescut se numără sudul Bucureștiului și zona IMGB, dar și centre regionale precum Jucu, Brașov, Oradea și Timișoara. Accesul la infrastructură și la capacități energetice disponibile reprezintă principalele avantaje.

Ionuț Stan subliniază că acolo unde există acces la energie, rețele de transport și posibilitatea implementării rapide a proiectelor, interesul investitorilor este în creștere. În unele cazuri, disponibilitatea energiei devine un criteriu la fel de important ca localizarea.

„În acest an am văzut apariţia unor profile noi de cumpărători, investitori în energie şi infrastructură digitală care analizează proprietăţile prin filtre complet diferite. Pentru un proiect de stocare a energiei sau pentru un centru de date, accesul la capacitate electrică poate fi mai important decât indicatorii urbanistici clasici”, a declarat Ionuţ Stan.

Tranzacții importante în 2026

Crosspoint a intermediat în 2026 mai multe tranzacții pe segmentele rezidențial și retail, inclusiv un teren din București destinat unui proiect rezidențial, evaluat la peste 10 milioane de euro, și un teren pentru retail în Craiova, în valoare de peste 9 milioane de euro.